El sector de la construcción residencial en Colombia atraviesa el momento más difícil de los últimos diecisiete años. Según el más reciente informe «Datos que Construyen» de Camacol, en enero de 2026 se iniciaron apenas 5.198 unidades de vivienda nueva en todo el país. Es el nivel más bajo registrado desde 2009, cuando la economía mundial atravesaba la crisis financiera global.
A esa cifra se suma un panorama de indicadores que profundizan el diagnóstico. Las ventas de vivienda cayeron 14.7% frente al mismo periodo del año anterior. Los lanzamientos de proyectos nuevos retrocedieron 23.1%. La inversión pública en vivienda se redujo 35.7%.
Para compradores, constructores e inversionistas en el sector, no es un dato aislado. Es una coyuntura que define decisiones concretas en los próximos meses.
El dato clave: 5.198 inicios de vivienda en enero de 2026 (Camacol). Es el peor enero del sector en 17 años. Para tener referencia, los meses normales de la última década promediaron entre 12.000 y 18.000 unidades iniciadas. La caída no es estacional: es estructural.
Qué está causando esta caída
Camacol y los analistas del sector identifican varios factores que se acumulan al mismo tiempo:
Tasas de interés todavía altas para créditos hipotecarios, que reducen la capacidad de compra de los hogares.
Costos de construcción crecientes, impulsados por el aumento del salario mínimo (+23.7% según el calendario sectorial) y por el reciente arancel del 35% al acero importado establecido por el Decreto 0264 del 16 de marzo de 2026.
Inversión pública en vivienda recortada en 35.7%, lo que ha frenado los subsidios y los programas de vivienda de interés social.
Incertidumbre del comprador, que pospone decisiones de compra esperando mejores condiciones de financiación o claridad en el panorama económico.
Ajuste del sector constructor, que ha reducido lanzamientos de proyectos nuevos para no inflar la oferta en un mercado con demanda contenida.
La proyección no es totalmente negativa
A pesar del diagnóstico actual, las proyecciones de Camacol para el resto de 2026 plantean un escenario de recuperación gradual:
- Crecimiento esperado en ventas: entre 5% y 12% durante el año.
- Aumento estimado en inicios: alrededor del 13% frente a 2025.
- Recuperación plena del sector: prevista para 2027.
A esto se suma un factor climático que añade complejidad: el IDEAM estima una probabilidad del 62% de que se desarrolle un fenómeno de El Niño entre junio y agosto de 2026, lo que podría afectar la disponibilidad de agua y los costos de algunos materiales en el segundo semestre.
Qué significa esto si estás pensando en comprar vivienda
La coyuntura actual ofrece ventajas y exige cautela en partes iguales.
Lo que juega a tu favor. Los constructores tienen incentivos para cerrar ventas y pueden ofrecer condiciones más flexibles en separaciones, formas de pago y entregas. La menor competencia entre compradores reduce la presión sobre los precios. Es un mercado donde se puede negociar.
Lo que debes vigilar. Verifica el respaldo del constructor y la solidez financiera del proyecto antes de separar. En coyunturas como esta, algunos proyectos se detienen, se retrasan o cambian de manos. Pide referencias, revisa el historial de la constructora y exige fideicomiso o mecanismos de protección del aporte.
Lo que no debería negociarse. La calidad técnica del proyecto. Un estudio de suelos serio, una cimentación bien diseñada y una estructura que cumpla la NSR-10 son condiciones mínimas que no dependen del momento del mercado. Comprar barato un proyecto técnicamente débil termina siendo el ahorro más caro de tu vida.
Qué significa esto si estás pensando en construir o desarrollar un proyecto
Para quienes evalúan iniciar una obra, ya sea una vivienda propia, un proyecto multifamiliar o una construcción comercial, la coyuntura cambia los criterios de decisión.
El costo de construir está subiendo en algunos rubros. El acero, en particular, ha experimentado presión al alza por el arancel del 35% aplicado a importaciones de China, Rusia, India y Turquía. Esto se refleja en el costo de cimentaciones, refuerzos, estructuras metálicas y todo lo que dependa del precio del kilo de acero.
La eficiencia técnica es más rentable que nunca. En un momento donde cada peso cuenta, una cimentación sobredimensionada por falta de información geotécnica adecuada es un costo evitable. Un buen estudio de suelos puede definir si tu proyecto necesita pilotes profundos o si una cimentación superficial bien diseñada es suficiente. La diferencia entre una y otra opción puede representar una porción significativa del presupuesto total de la obra.
Los proyectos que avanzan deben ser más sólidos. Cuando el mercado se contrae, sobreviven los proyectos mejor planteados, no los más baratos. La diferencia se nota en estudios técnicos completos, en diseños eficientes, en cumplimiento normativo riguroso y en interventoría confiable.
❌ Error común en coyunturas de crisis: Recortar los estudios técnicos (suelos, estructural, hidrosanitario) para «ahorrar» en la fase inicial. Esos ahorros suelen multiplicarse después en correcciones, sobredimensionamientos por desconocimiento del terreno, problemas durante la obra o reparaciones futuras. En coyunturas tensas, los estudios son más necesarios, no menos.
Qué significa esto para el sector geotécnico
Para empresas de ingeniería geotécnica como Suelos y Suelos YM, una coyuntura como esta tiene una lectura particular. Cuando el sector construye menos, los proyectos que sí avanzan exigen mayor precisión técnica. Ya no hay margen para sobredimensionar por seguridad ni para subdimensionar por presupuesto. El equilibrio óptimo entre seguridad y eficiencia se vuelve la diferencia entre un proyecto viable y uno que no cierra números.
Esto significa, en la práctica:
- Estudios de suelos más rigurosos, con número adecuado de sondeos y ensayos suficientes para caracterizar bien el subsuelo.
- Recomendaciones de cimentación ajustadas a las cargas reales del proyecto, sin sobredimensionar ni subdimensionar.
- Evaluación cuidadosa de alternativas: cimentación superficial, cimentación profunda, mejoramiento de suelos, según el caso específico.
- Coordinación temprana entre el estudio geotécnico, el diseño estructural y el presupuesto del proyecto.
¿Estás evaluando si vale la pena iniciar tu proyecto este año? En Suelos y Suelos YM hacemos el estudio técnico que te permite tomar la decisión con datos reales: qué tipo de cimentación necesita tu lote, qué alternativas existen, cómo se compara cada opción en términos de costo y plazo. Hablemos por WhatsApp.
La lectura de fondo: una crisis que también es una oportunidad
Las crisis del sector construcción son cíclicas. La de 2009 fue resuelta con políticas de subsidio, recuperación de la confianza del comprador y ajuste del mercado. La actual probablemente seguirá un patrón parecido: ajuste durante 2026, recuperación gradual hacia 2027.
Para quienes están en el sector, la pregunta no es si la recuperación llegará, sino con qué proyectos llegarán a esa recuperación. Los proyectos sólidos técnicamente, con estudios completos, diseños eficientes y costos controlados, son los que aguantan la crisis y capturan la recuperación. Los proyectos improvisados, con estudios incompletos o decisiones tomadas por costumbre, son los que quedan rezagados.
En geotecnia, esto se traduce en algo simple: hacer las cosas bien desde el primer estudio no es un costo, es la condición para que el proyecto sobreviva al ciclo del mercado.
Aviso de exención de responsabilidad
El contenido de este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y divulgativo. No constituye asesoría técnica ni profesional para ningún proyecto específico. Las condiciones del suelo y los requisitos normativos varían según el municipio, el tipo de proyecto y las características particulares de cada predio. La información general aquí presentada no reemplaza la evaluación detallada de un especialista sobre tu caso concreto. Si tienes un proyecto en mente o inquietudes sobre el suelo de tu terreno, contáctanos: en Suelos y Suelos YM podemos revisar las condiciones específicas de tu predio y darte una asesoría técnica basada en datos reales, no en generalidades.
¿Estás evaluando si vale la pena iniciar tu proyecto este año?
En coyunturas como esta, los proyectos que avanzan son los que están mejor planteados técnicamente. Una cimentación bien diseñada, ajustada a las condiciones reales del lote y a las cargas reales del proyecto, puede definir la diferencia entre un proyecto que cierra números y uno que no. En Suelos y Suelos YM hacemos el estudio técnico que te permite decidir con datos: qué tipo de cimentación necesita tu lote, qué alternativas existen y cómo se compara cada opción en costo y plazo.