Estudio de suelos para conjuntos de casas y parcelaciones: cómo se cuentan los sondeos cuando hay muchas unidades

El plano del proyecto ya está sobre la mesa: un lote grande en las afueras, veinticuatro casas en hileras, una portería, un salón social, vías internas y un par de plataformas que hay que cortar en la parte alta y llenar en la parte baja. Llega la primera cotización del estudio de suelos y trae muchos sondeos. Llega otra, de alguien conocido, que propone «un sondeo en la mitad del lote, porque el terreno es el mismo». La diferencia de alcance es enorme y la pregunta es obvia: ¿cuántos sondeos necesita de verdad un conjunto de casas?

La respuesta corta es esta: en un estudio de suelos para parcelación o conjunto, los sondeos no se cuentan por lote sino por unidad de construcción. El Reglamento NSR-10, en su Título H, obliga a dividir el proyecto en unidades, clasificar cada una por categoría y aplicar a cada una el mínimo de sondeos. Cuando las unidades se repiten, la norma permite reducir la exploración desde la segunda unidad similar, pero no permite reemplazar todo con un punto en el centro del terreno.

En este artículo vamos paso a paso: qué es una unidad de construcción, cómo se clasifica, cómo funciona el efecto por repetición, qué pasa con los sondeos de frontera y dónde están los riesgos propios de estos proyectos: laderas, cortes, llenos para plataformas y vías internas.

1. Por qué un conjunto no se estudia como una casa sola

En un edificio hay una construcción y se explora el suelo que la va a soportar. En un conjunto o una parcelación hay muchas construcciones repartidas sobre un terreno que casi nunca es homogéneo. En un mismo lote puede haber suelo residual firme en una esquina, un lleno antiguo en otra, una zona húmeda cerca de una quebrada y un talud que se va a cortar para hacer una plataforma.

Por eso la NSR-10 no pregunta cuántos metros cuadrados tiene el lote, sino cuántas unidades de construcción tiene el proyecto. Esa es la base de todo el conteo. Si el proyecto se divide mal en unidades, el número de sondeos sale mal desde el principio, por exceso o, lo que es más frecuente, por defecto.

También conviene recordar que el estudio definitivo se hace para un proyecto específico. La NSR-10 exige estudios geotécnicos definitivos para todas las edificaciones urbanas y suburbanas, y pide que los dirija y avale un ingeniero civil con matrícula y experiencia en geotecnia. Si quieres saber qué responsabilidad asume esa persona, lo explicamos en qué firma y de qué responde un ingeniero geotecnista.

2. Qué es una unidad de construcción según la NSR-10

El numeral H.3.1 define la unidad de construcción. En palabras sencillas, cuenta como una unidad:

• Una edificación en altura. Un bloque de apartamentos, por ejemplo, es una unidad.
• Un grupo de construcciones adosadas de hasta 40 m de longitud en planta. Una hilera de casas pegadas entre sí es una unidad mientras no pase de esa longitud.
• Un grupo de construcciones adosadas de categoría Baja de hasta 80 m. Para las construcciones livianas, la hilera puede ser más larga antes de partirse.
• Cada zona separada por juntas. Si la estructura tiene juntas que la dividen en cuerpos independientes, cada cuerpo es una unidad.
• Cada fracción con alturas, cargas o niveles de excavación diferentes. Si una parte del proyecto tiene más pisos, un sótano o cargas distintas, se estudia como unidad aparte.

Cuando una hilera o un bloque excede la longitud permitida, se fragmenta en varias unidades.

En un conjunto típico esto significa que las hileras de casas, el salón social, la portería y cualquier edificio con otra altura o con excavación se cuentan por separado. La división la hace el geotecnista con los planos arquitectónicos y estructurales en la mano.

3. La categoría se asigna a cada unidad

Una vez divididas las unidades, cada una recibe su categoría según el numeral H.3.1.1. Se toma la más desfavorable entre el número de niveles y la carga en columnas. Los niveles incluyen todos los pisos, sótanos, terrazas y pisos técnicos; la carga es la muerta más la viva de servicio.

La tabla combina el H.3.1.1 con la Tabla H.3.2-1. Dos detalles importan en los conjuntos. Primero, una casa de dos pisos con terraza y piso técnico en la cubierta puede sumar niveles sin que nadie lo haya pensado. Segundo, en un mismo proyecto puede haber unidades de categorías distintas: las casas pueden ser Baja y un bloque de apartamentos del mismo conjunto puede ser Media. Cada una se explora con su propio mínimo.

Si quieres ver en detalle cómo se aplican esas profundidades y qué criterios las modifican, está en cuántos sondeos y a qué profundidad exige la NSR-10.

4. El efecto por repetición: menos sondeos cuando las unidades son similares

Aquí está la regla que más ayuda en los proyectos con muchas unidades. El numeral H.3.2.6 dice que, en todo proyecto, el mínimo es de tres sondeos. Y agrega que, cuando hay varias unidades similares, desde la segunda unidad se hace la mitad de los sondeos de la primera, redondeando hacia arriba.

Veamos un ejemplo hipotético, solo para entender la mecánica. Supón un conjunto con varias hileras iguales de casas, todas de categoría Baja:

• La primera hilera lleva el mínimo de su categoría: 3 sondeos.
• Cada hilera similar adicional lleva la mitad de 3, que es 1,5, y se redondea hacia arriba: 2 sondeos.

Si fueran unidades de categoría Media, la primera llevaría 4 y cada unidad similar adicional, 2.

El efecto por repetición tiene una condición que no se puede pasar por alto: las unidades deben ser similares. No basta con que las casas tengan la misma fachada. Deben ser comparables en altura, cargas y niveles de excavación, y deben estar sobre un terreno que se comporte de forma parecida. Una hilera igual a las demás, pero construida sobre un lleno o al pie de un corte, no es «similar» desde el punto de vista geotécnico, aunque el plano arquitectónico sea idéntico.

Los sondeos de frontera

Cuando dos unidades están una junto a la otra, un sondeo ubicado en la frontera entre ambas puede contar para las dos, siempre que domine la mayor de las profundidades exigidas. Lo que no vale es contar un sondeo lejano como si representara a una unidad que no toca.

El mínimo no es un techo

El numeral H.3.2.2 aclara que cumplir los mínimos no exime al geotecnista de hacer sondeos adicionales. Si el terreno muestra cambios, el ingeniero debe explorar más; y si no lo hace, debe dejar la recomendación por escrito en el informe. En parcelaciones con terrenos variables es común que el número final quede por encima del mínimo calculado.

5. Dónde van los sondeos: cubrir el área y las intervenciones

Contar sondeos es la mitad del trabajo. La otra mitad es ubicarlos. El numeral H.3.2.4 fija varias reglas que en un conjunto pesan mucho:

• Al menos el 50 % de los sondeos debe quedar dentro de la proyección de las construcciones. No sirve perforar solo en las zonas verdes porque es más cómodo.
• Los sondeos deben cubrir el área de las construcciones y las zonas afectadas por taludes de corte u otras intervenciones. Si el proyecto corta la ladera para hacer una plataforma, esa zona también se explora.
• Mínimo el 50 % de los sondeos debe tener recuperación de muestras, para llevarlas al laboratorio y medir las propiedades del suelo.

Además, el numeral H.3.2.5 dice cómo se mide la profundidad cuando hay movimiento de tierra: desde el fondo de la excavación de sótanos o cortes y, si se construyen rellenos, desde el terreno original. En un proyecto con plataformas esto cambia bastante el cálculo: un sondeo en la zona que se va a cortar tiene que llegar más abajo que el fondo del corte, y en la zona que se va a llenar hay que conocer el suelo natural que va a quedar enterrado bajo el lleno.

6. Laderas, cortes, llenos y vías internas: los riesgos propios de estos proyectos

Buena parte de las parcelaciones y conjuntos del Valle de Aburrá y sus alrededores se hacen en terrenos inclinados. Ahí aparecen los problemas que un sondeo aislado nunca va a mostrar.

Lotes en ladera

En una ladera, el perfil del suelo cambia de arriba abajo: el espesor de suelo residual, la presencia de agua y la profundidad del material firme pueden variar mucho entre la parte alta y la parte baja del lote. Por eso la exploración debe repartirse a lo largo de la pendiente y no concentrarse en la zona más plana. Lo ampliamos en cómo se estudia el suelo de un proyecto en ladera.

Cortes y llenos para plataformas

Hacer plataformas escalonadas es casi siempre necesario para ubicar casas en un terreno inclinado. El problema es que una misma plataforma puede quedar mitad sobre corte y mitad sobre lleno. Una casa apoyada así tiene un lado sobre suelo natural y otro sobre material colocado, y ese contraste es una causa conocida de asentamientos diferenciales. El estudio debe orientar cómo se construyen los llenos, qué material sirve, cómo se controla su compactación y dónde conviene que no se apoye ninguna casa.

Taludes temporales y definitivos

El estudio definitivo debe analizar la estabilidad de los taludes temporales de excavación y de las excavaciones soportadas (H.2.2.2). En una parcelación, a esto se suman los taludes que quedan de forma permanente entre plataformas, detrás de las casas o a lo largo de las vías.

Vías internas y redes

Las vías internas, los parqueaderos y las redes de alcantarillado también dependen del suelo. Una vía sobre un lleno mal compactado se deforma, y una red enterrada que filtra agua puede saturar el terreno de una hilera completa. Su ubicación y los movimientos de tierra que implican deben estar en el panorama del geotecnista desde el principio.

7. Estabilidad y estudio preliminar en proyectos grandes

El numeral H.2.2.4 exige que el estudio de estabilidad de laderas y taludes esté incluido en el estudio preliminar o en el definitivo, y que considere procesos de inestabilidad aledaños o regionales. En una parcelación esto significa mirar más allá de los linderos: una cicatriz de deslizamiento en el lote vecino, una quebrada que socava la base de la ladera o un corte de carretera cercano pueden afectar el proyecto aunque no estén dentro de él.

Para proyectos grandes, el numeral H.2.2.1 describe el estudio preliminar. No es obligatorio, pero se recomienda para proyectos especiales o de gran tamaño. Sirve para aproximar las características del terreno, identificar las condiciones que limitan su aprovechamiento, los problemas potenciales y las amenazas geológicas, hacer una zonificación del lote y dar criterios generales de cimentación y adecuación.

En la práctica, el preliminar ayuda a decidir dónde conviene poner las casas antes de dibujarlas. Si una zona tiene un lleno profundo o señales de inestabilidad, es mucho más sencillo moverla en el diseño urbanístico que resolverla después con cimentación especial. Y hay un beneficio adicional: según el H.3.2.4, los sondeos del estudio preliminar pueden contarse en el definitivo si se hicieron con la misma calidad y especificaciones. Lo que nunca hace el preliminar es reemplazar al definitivo.

8. Por qué no basta un sondeo en la mitad del terreno

Volvamos a la propuesta del principio: un sondeo en el centro del lote para todo el conjunto. Tiene varios problemas, y ninguno es un tecnicismo:

• No cumple el mínimo. La NSR-10 exige como mínimo tres sondeos en todo proyecto, y además el mínimo por unidad con el efecto por repetición.
• No cubre el área de las construcciones. Un punto en el centro no dice nada de la hilera que queda contra la quebrada ni de la plataforma que se va a llenar.
• No representa los cortes ni los llenos. La profundidad se mide desde el fondo del corte o desde el terreno original bajo el lleno; un sondeo genérico no responde a ninguno de los dos casos.
• No permite zonificar. Sin varios puntos no se puede saber si el suelo cambia a lo largo del lote, y por tanto no se puede recomendar una cimentación distinta donde haga falta.
• Genera riesgo en el trámite. La curaduría revisa los estudios geotécnicos como parte de la licencia, y un estudio que no cumple los mínimos es un motivo frecuente de observaciones.

El ahorro en exploración se pierde muchas veces en la obra: en una cimentación sobredimensionada «por si acaso», en un cambio de diseño cuando aparece un lleno o en reparaciones de casas que se agrietan años después.

9. Qué le debes entregar al geotecnista para contar bien

El numeral H.3.2.1 dice que el propietario, o quien ordena el estudio, debe entregar información al geotecnista. En un conjunto o parcelación, lo mínimo razonable es:

• El levantamiento topográfico del lote.
• El escenario urbanístico: dónde van las casas, las vías, las zonas comunes y los taludes.
• Las etapas del proyecto, si se va a construir por fases.
• El tipo de edificación y el sistema estructural de cada tipología.
• Los niveles de excavación, las plataformas y las secciones arquitectónicas amarradas al terreno.
• Los sótanos, si los hay, y los niveles de cada construcción.
• Las cargas, las redes de servicio y la información disponible de los vecinos.

Con esa información el geotecnista puede definir las unidades, sus categorías, cuáles son realmente similares y dónde ubicar cada sondeo. Sin ella, cualquier número de sondeos es una suposición.

Una nota para parcelaciones de casas de uno y dos pisos: la Resolución 1025 de 2021 permite que, en casas del Título E sobre terreno en condiciones adecuadas, se aporte la investigación mínima del numeral E.2.1.1 en lugar del estudio geotécnico. Un lote con ladera, cortes y llenos difícilmente se puede dar por «terreno adecuado» sin estudiarlo, así que ese punto lo debe valorar un geotecnista antes de asumirlo.

Conclusión

En un estudio de suelos para parcelación o conjunto, el número de sondeos sale de un procedimiento: dividir el proyecto en unidades de construcción, clasificar cada una por categoría, aplicar el mínimo por unidad, reducir con el efecto por repetición donde las unidades son realmente similares, aprovechar los sondeos de frontera y, por último, añadir los puntos que exigen las laderas, los cortes y los llenos. En proyectos grandes, un estudio preliminar ayuda a ubicar bien las casas desde el principio.

Si una propuesta trae muchos menos sondeos que otra, pide que te muestre ese conteo unidad por unidad. Una explicación clara del conteo dice mucho de la calidad del estudio que vas a recibir.

💡 Si estás planeando un conjunto o una parcelación, escríbenos con el plano urbanístico y te explicamos cómo se dividiría en unidades y cuántos sondeos necesitaría.