Garantía de 10 años en vivienda nueva: qué cubre y qué tiene que ver el suelo

Una pareja va a recibir su apartamento en un proyecto de vivienda nueva. En la escritura y en los documentos de entrega aparece una mención a la Ley 1796 de 2016 y a un amparo de diez años. ¿Qué significa eso, y qué pasa si en unos años el edificio empieza a hundirse?

Respuesta corta: en Colombia, el constructor o el enajenador de vivienda nueva debe responder por los perjuicios patrimoniales de los propietarios si, dentro de los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación, la edificación perece o amenaza ruina por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales. El suelo está mencionado de forma expresa. Por eso el estudio de suelos no solo es un requisito para la licencia: es la primera defensa del comprador y del constructor frente al peor escenario.

1. De dónde sale la protección de diez años

La Ley 1796 de 2016, conocida como la ley de vivienda segura, se expidió después del colapso del edificio Space en Medellín. Además de reforzar la revisión de diseños y la supervisión técnica, creó una protección para los compradores de vivienda nueva: el constructor o el enajenador debe amparar los perjuicios patrimoniales cuando, dentro de los diez años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, se presente alguna de las situaciones del numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil.

Ese artículo del Código Civil, que existe desde hace mucho más tiempo, hace responsable al empresario cuando el edificio perece o amenaza ruina por vicio de la construcción, del suelo o de los materiales.

El Decreto 282 de 2019, incorporado al Decreto 1077 de 2015, reglamentó cómo se cumple esa obligación y con qué mecanismos se puede respaldar: patrimonio propio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, emitidos por entidades autorizadas. Decretos posteriores ajustaron las fechas desde las que es exigible, por eso conviene que el constructor revise con su asesor qué reglas aplican a su licencia.

Si te interesa el panorama completo de responsabilidades, lo explicamos en la responsabilidad legal del constructor y del ingeniero.

2. Qué cubre y qué no

Es una protección para lo grave:

• Cubre los perjuicios patrimoniales cuando la edificación colapsa o amenaza ruina por vicios de construcción, suelo o materiales, dentro del plazo de diez años.
• No es una garantía de acabados ni de reparaciones menores. Una fisura en un pañete o una puerta descuadrada no son, por sí solas, amenaza de ruina.

Para defectos menores existen otras herramientas. El Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) establece una garantía legal que, para inmuebles, cubre la estabilidad de la obra por diez años y los acabados por un año. Según la reglamentación, las líneas vitales (redes y tuberías) tienen el mismo plazo de un año que los acabados.

3. Por qué el suelo es protagonista

Muchos de los problemas graves de una edificación empiezan abajo: asentamientos que no se previeron, un relleno que nadie detectó, un talud que se mueve, agua que lava el suelo bajo la cimentación o un perfil sísmico mal definido. Los asentamientos diferenciales grandes pueden comprometer la estabilidad de una estructura, y un deslizamiento puede afectar a toda una edificación.

Por eso el estudio de suelos está en el centro de esta protección, aunque no aparezca con ese nombre en la ley:

• Es el que identifica los riesgos del suelo antes de diseñar.
• Es el que da los parámetros para diseñar la cimentación y las obras de contención.
• Es el documento que se revisa cuando algo sale mal, para saber si el problema estaba advertido o no.

4. Quién responde frente al comprador y quién frente al constructor

Frente al comprador, la obligación de amparo es del constructor o enajenador. Él no puede trasladarle al comprador la carga de demostrar quién se equivocó.

Pero eso no deja por fuera a los demás profesionales. Cada uno responde por lo que firma: el ingeniero geotecnista por el estudio, el diseñador estructural por el diseño, el supervisor técnico por la supervisión y el constructor por la ejecución. Si el problema vino de un estudio deficiente, de un diseño que no siguió el estudio o de una obra que no siguió los planos, eso se discute entre ellos. Lo detallamos en qué firma y de qué responde un ingeniero geotecnista.

5. Qué debería hacer un constructor para proteger su proyecto desde el suelo

• Contratar un estudio de suelos completo, con la exploración que exige el Título H de la NSR-10 para la categoría del proyecto, no el mínimo para pasar la curaduría.
• Coordinar al geotecnista y al diseñador estructural, de modo que las cargas reales y la cimentación diseñada correspondan con lo que el estudio supuso.
• Actualizar el estudio si el proyecto cambia: más pisos, sótanos nuevos o una implantación diferente.
• Verificar en obra: que el geotecnista revise las excavaciones y confirme que el suelo encontrado es el que se estudió. Lo explicamos en la visita del geotecnista a la excavación.
• Controlar llenos, drenajes y excavaciones con registros.
• Guardar la trazabilidad: estudio, actas de visita, ensayos de control y comunicaciones. Si algún día hay un reclamo, esa documentación es la que permite entender qué pasó.

6. Qué puede revisar un comprador

Un comprador no tiene que ser ingeniero, pero sí puede preguntar:

• Si el proyecto tiene licencia vigente y quién hizo el estudio de suelos.
• Si el proyecto contó con supervisión técnica independiente, cuando aplica.
• Con qué mecanismo el constructor respalda el amparo de diez años.
• Si el proyecto está cerca de taludes, quebradas o zonas de amenaza según el POT.

7. Errores comunes

• Pensar que la protección cubre cualquier defecto. Es para colapso o amenaza de ruina.
• Ver el estudio de suelos como un trámite. Es la base técnica de la protección.
• Cambiar el proyecto sin avisarle al geotecnista.
• No dejar registro de lo que se encontró en la excavación.

Conclusión

La protección de diez años de la Ley 1796 de 2016 es una garantía para el comprador y una obligación seria para el constructor. Que la ley mencione los vicios del suelo deja claro que el terreno es parte de lo que se garantiza. La mejor forma de no tener que usar esa protección es empezar bien: un estudio de suelos completo, bien aplicado en el diseño y verificado en la obra.

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