Por qué la curaduría te devuelve el estudio de suelos (y cómo evitarlo)

Radicaste el lunes. El jueves te llega un correo con un asunto seco y un PDF adjunto de dos páginas. Adentro, entre varios puntos de forma —un plano sin rótulo, un poder mal diligenciado—, aparece uno que te deja frío: «Allegar estudio geotécnico que cumpla los requisitos del Título H de la NSR-10 para la categoría de la unidad de construcción propuesta». Ninguna explicación adicional. Ninguna página señalada. Llamas al geotecnista, él te dice que el estudio está bien hecho, y tú quedas en la mitad, con un cronograma que ya empezó a moverse y un cliente preguntando por qué no ha salido la licencia.

Esa escena se repite todas las semanas en Medellín, en el Valle de Aburrá y en cualquier municipio del país donde se radique una licencia de construcción. Y casi siempre el problema no es que el estudio esté «malo»: es que le falta algo que el revisor necesita ver escrito, con nombre propio, para poder dar por cumplido un requisito. La buena noticia es que los motivos de devolución se repiten. Son ocho, más o menos, y todos se pueden anticipar antes de radicar si sabes qué mirar.

Antes de entrar en materia, una advertencia que vale para todo el artículo: el criterio de revisión no es idéntico en todas las curadurías ni en todas las secretarías de planeación. Dos revisores pueden leer la misma norma y pedir cosas distintas, y un municipio puede tener exigencias adicionales por su POT, por microzonificación sísmica propia o por condiciones locales de amenaza. Lo que sigue es el patrón general de lo que se pide, no una lista cerrada. Cuando tengas duda de un requisito puntual, la fuente de verdad es la entidad donde vas a radicar.

1. Qué significa realmente que te «devuelvan» el estudio

Primero hay que quitarle dramatismo al asunto. En la mayoría de los casos no te rechazaron la licencia: te hicieron un requerimiento, es decir, un acto donde la entidad enumera lo que falta y te da un plazo para subsanar. El trámite queda suspendido, no muerto. Si respondes bien y completo, sigue su curso.

El problema es de tiempo y de repetición. Cada vuelta cuesta semanas, y una respuesta incompleta genera un segundo requerimiento sobre el mismo punto. He visto proyectos perder dos meses no por un error técnico grave, sino porque el geotecnista respondió con una carta explicando por qué su estudio ya cumplía, en lugar de emitir un alcance formal que dijera textualmente lo que el revisor necesitaba leer.

Segundo punto: el revisor no es geotecnista de campo, es verificador documental. No va a ir al lote a comprobar si el perfil es correcto. Va a abrir el informe y buscar unos elementos concretos: cuántos sondeos, hasta qué profundidad, qué categoría de construcción, qué tipo de cimentación se recomienda, con qué capacidad portante, qué perfil sísmico, qué pasa con el agua, quién firma. Si alguno de esos elementos no aparece de forma explícita —o aparece disperso en el texto sin que se pueda señalar con el dedo—, el requerimiento sale.

Esa es la clave de casi todo lo que viene: tu estudio no solo debe ser correcto, debe ser fácilmente verificable.

2. Exploración por debajo de los mínimos según la categoría

Es el motivo número uno, con diferencia.

Por qué lo piden

La NSR-10, en su Título H, clasifica las unidades de construcción en categorías —baja, media, alta y especial— según variables como el número de niveles y las cargas que transmiten al suelo. A cada categoría le corresponde un número mínimo de sondeos y una profundidad mínima de exploración. No es una recomendación: es el piso normativo para que el estudio pueda considerarse un estudio geotécnico de proyecto y no un simple reconocimiento.

El revisor hace una operación muy simple: mira el proyecto arquitectónico, deduce la categoría, y compara contra la tabla de sondeos y profundidades que reporta el informe. Si no cuadra, requerimiento.

Cómo se detecta antes de radicar

Abre el informe y busca tres datos que deberían estar en la primera parte del documento y en las conclusiones:

• La categoría de la unidad de construcción, escrita con todas las letras. Si el informe no dice a qué categoría pertenece el proyecto, el revisor tiene que deducirlo, y cuando deduce, deduce hacia arriba.
• El número de sondeos ejecutados y su ubicación en planta. Debe haber un plano o esquema con la posición de cada perforación referida al lote y, ojalá, a la huella de la edificación proyectada.
• La profundidad alcanzada en cada sondeo y el criterio de terminación. No basta con decir «se alcanzaron 6 metros»; hay que decir por qué se paró ahí (rechazo, estrato competente, profundidad de influencia de la cimentación).

El error más común que veo: el estudio se cotizó y se ejecutó cuando el proyecto era de tres niveles, y para cuando se radicó ya eran cinco más un sótano. La exploración quedó dimensionada para una categoría que el proyecto dejó de ser. Si el diseño cambió después del trabajo de campo, revísalo siempre antes de radicar.

Si no tienes claro qué exige la norma para tu caso, vale la pena repasar cuántos sondeos y qué profundidad pide la NSR-10 según la categoría antes de dar por buena la exploración que te entregaron.

Cómo se corrige

Casi nunca se corrige con papel. Si faltan sondeos o profundidad, hay que volver al lote y explorar. Duele, porque implica movilizar equipo otra vez, pero es lo único que responde el requerimiento de fondo. Lo que sí puedes hacer para minimizar el impacto:

• Ejecutar únicamente los sondeos complementarios que falten, ubicados donde el revisor señaló el vacío (típicamente, sectores de la huella sin cobertura o profundidad insuficiente bajo las columnas más cargadas).
• Emitir un alcance al estudio, no un informe nuevo: un documento anexo que incorpore los nuevos registros, actualice los perfiles y ratifique o modifique las recomendaciones, firmado por el mismo profesional.
• Incluir al inicio del alcance un cuadro de correspondencia: «requerimiento X → se atiende en el numeral Y de este documento». Eso acorta la segunda revisión más de lo que te imaginas.

3. Falta de recomendación explícita de cimentación

Por qué lo piden

Un estudio geotécnico no termina en la descripción del subsuelo: termina en una recomendación de cimentación. El estructural la necesita para diseñar, y el revisor la necesita para verificar que el diseño estructural que se radicó es coherente con lo que dijo el geotecnista.

Suena obvio, pero es sorprendente la cantidad de informes que describen con detalle los estratos, presentan los resultados de laboratorio, y luego cierran con una frase tipo «se recomienda cimentación superficial de acuerdo con las condiciones encontradas». Eso no es una recomendación: es una insinuación.

Cómo se detecta antes de radicar

Ve directo al capítulo de conclusiones y recomendaciones y verifica que estén, de forma numérica y explícita:

• Tipo de cimentación recomendada (zapatas aisladas, zapatas combinadas, losa, pilotes, caissons) y por qué se descarta la alternativa obvia.
• Profundidad de desplante medida desde una referencia clara (nivel de terreno natural, nivel de piso terminado, cota del levantamiento).
• Capacidad portante admisible o resistencia de diseño, con el factor de seguridad empleado.
• Asentamientos esperados, totales y diferenciales, comparados contra el límite tolerable adoptado.
• Recomendaciones de excavación y de manejo del material de fundación: taludes temporales, necesidad de entibado, sellos de limpieza, qué hacer si aparece material inadecuado en el fondo.

Una prueba rápida: entrégale las conclusiones al ingeniero estructural sin el resto del informe y pregúntale si con eso puede diseñar. Si te dice «necesito llamar al geotecnista», el revisor va a pensar lo mismo.

Cómo se corrige

Este sí se corrige con papel, y rápido. El geotecnista emite un anexo de conclusiones ampliadas con los valores explícitos. La condición es que esos valores salgan de la información que ya existe: si el estudio no tiene ensayos suficientes para sustentar la capacidad portante, el anexo no se puede escribir con honestidad y volvemos al motivo anterior.

Aquí ayuda tener clara la frontera de responsabilidades entre los profesionales del proyecto. Si nunca te ha quedado del todo claro, revisa quién responde por qué entre el arquitecto, el ingeniero estructural y el geotecnista: buena parte de los vacíos de un informe nacen de que alguien asumió que otro lo iba a resolver.

4. Ausencia de parámetros sísmicos del sitio

Por qué lo piden

Colombia es un país sísmico y la NSR-10 obliga a clasificar el perfil del suelo del sitio para definir los coeficientes con los que se calcula el espectro de diseño. Esa clasificación no la inventa el estructural: sale del estudio geotécnico, a partir de propiedades medidas o estimadas del subsuelo en los metros superiores del perfil —típicamente velocidad de onda cortante, número de golpes del ensayo de penetración estándar o resistencia al corte no drenada, según la información disponible.

Si el informe no clasifica el perfil, el diseño estructural queda soportado en un supuesto sin respaldo. Y si el municipio tiene microzonificación sísmica propia, el revisor además va a mirar si el estudio la tuvo en cuenta o justificó por qué no aplica.

Cómo se detecta antes de radicar

Busca en el informe un capítulo específico de aspectos sísmicos. Debe aparecer:

• El tipo de perfil de suelo asignado, con el sustento de cómo se llegó a él (qué parámetro se usó, sobre qué espesor, con qué datos).
• Los coeficientes de sitio derivados de esa clasificación.
• Si aplica en el municipio, la zona de microzonificación en la que cae el predio y qué implica.
• Un pronunciamiento sobre potencial de licuación cuando las condiciones lo ameriten (suelos granulares sueltos, saturados). Aunque la conclusión sea «no aplica», el revisor quiere ver la frase.

Otro detalle que genera requerimientos: que el perfil declarado en el estudio geotécnico y el usado en la memoria de cálculo estructural no coincidan. Es un cruce que el revisor hace en treinta segundos. Antes de radicar, haz tú ese cruce primero.

Cómo se corrige

Si los datos de campo permiten la clasificación, se emite un anexo que la desarrolle y se ajusta la memoria estructural si quedó desalineada. Si los datos no alcanzan —caso frecuente cuando se necesita velocidad de onda cortante y solo hay ensayos de penetración—, lo habitual es complementar con métodos geofísicos, que se ejecutan en superficie, no invaden el lote y se resuelven en poco tiempo. Sobre cómo funcionan y cuándo tienen sentido, puedes mirar en qué consisten los ensayos geofísicos de refracción sísmica y MASW.

5. No considerar el nivel freático

Por qué lo piden

El agua cambia todo: la capacidad portante, los empujes sobre muros de contención y sótanos, la estabilidad de las excavaciones, el riesgo de subpresión en losas, la viabilidad constructiva del proceso. Un informe que no dice nada del agua es un informe que dejó una variable crítica sin declarar, y el revisor no puede asumir que «no había».

Cómo se detecta antes de radicar

El informe debe pronunciarse sobre el agua aunque no la haya encontrado. Verifica que aparezca:

• La profundidad del nivel freático en cada sondeo, o la constancia expresa de que no se detectó hasta la profundidad explorada.
• El momento de la medición: durante la perforación y, ojalá, una lectura estabilizada posterior. Un nivel leído inmediatamente después de perforar puede no ser el real.
• Una nota sobre variación estacional: el nivel medido corresponde a las condiciones del momento de la exploración y puede subir en temporada de lluvias.
• Las implicaciones de diseño y construcción: necesidad de abatimiento, impermeabilizaciones, empujes hidrostáticos sobre muros de sótano, verificación de flotación.

En proyectos con sótano este punto es prácticamente automático: si hay excavación bajo el nivel del terreno y el informe no habla de agua, cuenta con el requerimiento.

Cómo se corrige

Si hubo registro en campo y no se transcribió al informe, se corrige con un anexo que incluya las lecturas y las implicaciones. Si nunca se midió, toca volver: instalar piezómetros o, como mínimo, dejar sondeos abiertos con lectura diferida. Y si el proyecto tiene sótano, aprovecha para pedir explícitamente el análisis de empujes y el pronunciamiento sobre subpresión, porque si no lo pides ahora te lo van a pedir después.

6. Sin análisis de estabilidad en predios con pendiente

Por qué lo piden

Buena parte de la construcción en Medellín y el Valle de Aburrá ocurre en ladera. Cuando el predio tiene pendiente apreciable, cuando hay taludes de corte o lleno, cuando se proyectan muros de contención o cuando el lote colinda con un talud existente, la estabilidad del conjunto es un asunto distinto de la capacidad portante de la cimentación. Un estudio puede demostrar impecablemente que el suelo aguanta la zapata, y no decir nada sobre si la ladera completa se mantiene estable durante y después de la construcción.

Los revisores están especialmente atentos a este punto, y con razón: es donde están las consecuencias más graves.

Cómo se detecta antes de radicar

Si tu lote tiene pendiente, mira si el informe incluye un capítulo de estabilidad con:

• Secciones de análisis representativas, con la geometría del terreno antes y después de la intervención.
• Parámetros de resistencia asignados a cada material, con su origen (ensayo, correlación, criterio).
• Factores de seguridad obtenidos en condición estática y pseudoestática, comparados contra los valores admitidos.
• Condiciones evaluadas: talud natural, talud de corte temporal durante la obra, configuración final.
• Medidas de mitigación cuando los factores no cumplen: contención, drenaje, anclajes, refuerzo, cambio de geometría.

La confusión más frecuente en este punto es de alcance: mucha gente cree que el estudio de suelos «incluye» la estabilidad, y no siempre es así, porque son análisis distintos con productos distintos. Vale la pena entender la diferencia entre un estudio de suelos, un estudio geotécnico y un análisis de estabilidad antes de contratar, no después de que te devuelvan el trámite.

Cómo se corrige

Se contrata el análisis de estabilidad como alcance complementario. Necesita insumos que a veces no existen todavía: levantamiento topográfico confiable del lote, geometría del proyecto y parámetros de resistencia de los materiales. Si el estudio original no tomó muestras aptas para ensayos de resistencia, puede requerir campo adicional.

Cuando el resultado obliga a intervenir el talud, la respuesta al requerimiento debe incluir la solución diseñada, no solo el diagnóstico. Ahí es donde entran las alternativas de estabilización de taludes con anclajes, soil nailing o gaviones, según la geometría, el tipo de material y el espacio disponible.

7. Informe sin firma, sin matrícula o con datos profesionales incompletos

Por qué lo piden

Este es el motivo más frustrante, porque es puramente formal y hunde un trámite igual que un error técnico. El estudio geotécnico es un documento de responsabilidad profesional: debe estar firmado por un ingeniero facultado para ello, con su matrícula profesional identificada y vigente, y la entidad puede verificar esa vigencia.

Cómo se detecta antes de radicar

Revisa, hoja por hoja si es necesario:

• Que el informe esté firmado, no solo con el nombre digitado. Si la firma es digital, que sea válida y verificable en el PDF.
• Que aparezca el número de matrícula profesional junto al nombre.
• Que la vigencia del certificado esté al día. Este es el detalle que más se escapa: el estudio se hizo hace meses y el certificado que se anexó ya venció.
• Que los anexos también estén firmados cuando corresponda: registros de perforación, resultados de laboratorio, planos de localización de sondeos.
• Que el nombre del profesional que firma coincida con el que aparece en la carátula y en los demás documentos del trámite.

Cómo se corrige

Rápido y sin discusión: se reemplaza el juego de documentos con las firmas completas y el certificado vigente. La única precaución es no aprovechar la reimpresión para «mejorar» el contenido sin dejar constancia; si cambias texto técnico, dilo expresamente, porque un revisor que compara versiones y encuentra diferencias no declaradas va a desconfiar de todo el paquete.

8. Estudio hecho para otro proyecto o para otro predio

Por qué lo piden

Un estudio geotécnico se hace para un proyecto específico en un predio específico. Las recomendaciones dependen de las cargas, de la geometría de la edificación, de la profundidad de desplante y de las condiciones del subsuelo en ese lote. Reutilizar un estudio del lote vecino, o el del proyecto anterior que se cayó, es un atajo que los revisores detectan sin esfuerzo.

Las señales típicas: la dirección o la matrícula inmobiliaria del informe no coincide con la del trámite; la descripción del proyecto habla de un número de niveles distinto al radicado; el nombre del proyecto en la carátula es otro; las fotos muestran un lote que no corresponde con el estado actual del predio.

Cómo se detecta antes de radicar

Haz este cruce entre el informe geotécnico y el formulario de radicación:

• Dirección del predio, matrícula inmobiliaria y cédula catastral: idénticas.
• Descripción del proyecto: número de niveles, sótanos, sistema estructural y uso, coherentes con lo radicado.
• Área del lote y linderos coincidentes con el levantamiento topográfico.
• Localización de sondeos referida al predio del trámite y no a un lote genérico.

Ojo con un caso legítimo pero mal presentado: estudios previos del sector o de un lote contiguo sí pueden aportar información valiosa como antecedente. El problema no es usarlos; es presentarlos como si fueran el estudio del proyecto. Cuando se usan como referencia, se citan como antecedente y se explica qué se tomó de ellos y qué se verificó con exploración propia.

Cómo se corrige

Si el estudio es de otro predio, no hay anexo que lo salve: hay que hacer el estudio del proyecto. Si es del predio correcto pero de una versión anterior del proyecto, se emite una actualización que revise la validez de las recomendaciones frente a las nuevas cargas y geometría, y que amplíe la exploración si la categoría subió.

9. Datos incoherentes entre campo y laboratorio

Por qué lo piden

Este es el motivo más técnico de todos, y el que revela lecturas atentas. El revisor cruza tres bloques del informe: registros de perforación, resultados de laboratorio y perfiles interpretados. Si no cuentan la misma historia, pregunta.

Incoherencias típicas:

• El registro de campo describe un estrato como arena limosa y el laboratorio clasifica esa misma muestra como arcilla de alta plasticidad.
• Se reportan resistencias al corte sin decir con qué ensayo se obtuvieron, o mezclando resultados de ensayos distintos como si fueran comparables.
• Las profundidades de las muestras no coinciden con las profundidades del registro de perforación.
• El perfil estratigráfico dibujado no corresponde con lo descrito en los registros, casi siempre por un error de digitación en las cotas.
• Se calculan asentamientos con parámetros de compresibilidad que no aparecen en ningún ensayo del informe.
• Los resultados de laboratorio se anexan sin identificación de sondeo y profundidad, y no se pueden amarrar a nada.

Cómo se detecta antes de radicar

Toma dos o tres muestras al azar y sigue su rastro completo: desde el registro de perforación (sondeo, profundidad, descripción de campo) hasta el resultado de laboratorio (misma identificación, clasificación coherente) y hasta el perfil interpretado y los cálculos. Si una sola muestra se pierde en el camino o cambia de identidad, revisa el resto.

También verifica que los ensayos ejecutados sean los que el proyecto necesita: no es lo mismo el paquete de ensayos para una edificación sobre suelo granular que para una sobre arcillas blandas donde el asentamiento manda. Si quieres tener criterio propio sobre este punto, revisa qué ensayos de laboratorio necesita realmente tu proyecto y contrasta esa lista con lo que trae tu informe.

Cómo se corrige

Si es un error de transcripción, se corrige con una fe de erratas formal que identifique el dato equivocado, el correcto y el efecto sobre las conclusiones —aunque el efecto sea nulo, hay que decirlo. Si la incoherencia es real, es decir, si el material efectivamente no se comporta como lo describió el campo, hay que reensayar. Cuando esto pasa suele haber un problema de manejo de muestras aguas arriba; entender qué le pasa a una muestra dentro del laboratorio ayuda a exigir trazabilidad desde el principio.

10. Los ocho motivos en una sola página

Esta es la tabla que te recomiendo tener al lado cuando revises el informe antes de radicar. Recórrela fila por fila con el PDF abierto.

11. Cómo revisar tu estudio antes de radicar

Si vas a radicar en los próximos días, dedícale una hora a esto. Es la hora mejor invertida del trámite.

• Lee el estudio como si fueras el revisor, no como si fueras el dueño. Tu pregunta no es «¿está bien hecho?» sino «¿puedo señalar con el dedo dónde está cada requisito?».
• Cruza el informe contra el proyecto radicado: predio, niveles, sótanos, uso, área. Cualquier diferencia es un requerimiento en potencia.
• Cruza el informe contra la memoria estructural: perfil sísmico, capacidad portante, tipo y profundidad de cimentación. Los dos documentos deben decir lo mismo.
• Verifica lo formal al final, pero verifícalo: firmas, matrícula, vigencia, anexos completos, planos legibles.
• Pregúntale a tu geotecnista qué le pidieron la última vez en esa misma curaduría o municipio. El criterio local es información valiosa y la tiene quien radica seguido allí.

Y una recomendación de gestión: cuando contrates el estudio, deja por escrito que el alcance incluye atender requerimientos de la entidad relacionados con el contenido del informe. No para trasladarle la culpa a nadie, sino para que no haya discusión de honorarios en el peor momento, que es cuando el reloj del requerimiento ya está corriendo.

12. Qué hacer si ya te devolvieron el trámite

Si el requerimiento ya está sobre la mesa, el orden importa.

• Lee el acto completo y clasifica cada punto: cuáles son geotécnicos, cuáles estructurales, cuáles urbanísticos, cuáles documentales. No mezcles responsables.
• Identifica cuáles se resuelven con papel y cuáles exigen campo. Los de campo definen el cronograma de la respuesta; arráncalos primero.
• Reúne al geotecnista y al estructural en la misma conversación. Muchos requerimientos «geotécnicos» en realidad son inconsistencias entre los dos documentos, y se resuelven mejor de una vez que en dos rondas separadas.
• Responde punto por punto, en el mismo orden del requerimiento, y con una tabla de correspondencia al inicio que indique dónde se atiende cada uno.
• No discutas en la respuesta. Si crees que el requerimiento parte de una lectura equivocada, explica técnicamente por qué y de todos modos aporta lo que se pueda aportar. Una respuesta que solo argumenta y no anexa casi siempre genera una segunda vuelta.
• Verifica el plazo de subsanación desde el primer día y trabaja contra esa fecha, no contra la fecha en que crees que estará listo.

13. Por qué el criterio varía y qué hacer con eso

Vale la pena decirlo sin rodeos: dos revisores pueden pedir cosas distintas sobre el mismo estudio, y ninguno de los dos está necesariamente equivocado. La norma fija mínimos y criterios, pero la verificación documental tiene márgenes de interpretación, y a eso se suman las reglas propias de cada municipio —POT, microzonificación, zonas de amenaza, exigencias adicionales para determinados usos o localizaciones.

Lo práctico no es pelear con esa variabilidad, sino diseñar el informe para que resista la revisión más exigente que puedas anticipar. Un estudio que declara explícitamente la categoría, que sustenta el número y profundidad de sondeos, que cierra con recomendaciones numéricas, que clasifica el perfil sísmico, que se pronuncia sobre el agua, que evalúa la estabilidad cuando hay pendiente y que viene firmado y trazable, pasa en cualquier parte. Uno que deja tres de esos puntos implícitos, pasa en unas y en otras no.

Y un último punto de perspectiva: el requerimiento, aunque cueste tiempo, casi siempre está señalando algo que también le habría faltado a la obra. Un estudio sin recomendación explícita de cimentación es un estudio que el constructor va a tener que interpretar en campo. Un lote en ladera sin análisis de estabilidad es un riesgo que no desaparece porque la licencia haya salido. Vale la pena resolverlo bien, no rápido.

Conclusión

Las devoluciones de estudios geotécnicos rara vez obedecen a errores exóticos. Se repiten ocho motivos: exploración insuficiente para la categoría, conclusiones sin recomendación explícita de cimentación, ausencia de parámetros sísmicos del sitio, silencio sobre el nivel freático, falta de análisis de estabilidad en predios con pendiente, informes sin firma o con matrícula vencida, estudios que corresponden a otro proyecto o predio, e incoherencias entre lo que dice el campo y lo que dice el laboratorio.

Todos se detectan antes de radicar con una revisión ordenada, y todos tienen una ruta de corrección conocida: unos se resuelven con un anexo bien escrito, otros exigen volver al lote. Saber a cuál de los dos grupos pertenece tu caso el primer día es lo que separa una respuesta de dos semanas de una de dos meses.

Si vas a radicar, revisa tu estudio con la tabla de este artículo en la mano. Si ya te llegó el requerimiento, clasifícalo antes de responderlo. Y ten presente que el criterio puede variar entre curadurías y municipios: cuando la duda sea sobre un requisito puntual, confírmalo con la entidad donde vas a radicar.

💡 Si tienes un requerimiento sobre la mesa y no sabes si se resuelve con un anexo o hay que volver al lote, escríbenos y lo revisamos contigo con calma.